השקעות נדל"ן בקפריסין

ישראל אינה חברה באיחוד האירופי, ולכן רכישת נכס בקפריסין על ידי אזרח ישראלי דורשת קבלת אישור מהמנהל המחוזי המקומי, לפי חוק רכישת מקרקעין על ידי זרים. הבקשה מוגשת עם מסמכי העסקה, ואינה כרוכה בתשלום אגרה. במקביל, זר יכול לרכוש עד שתי יחידות (למשל שתי דירות, או דירה וחנות), או מגרש של עד 4,000 מ"ר לבניית בית מגורים.

פרטי התהליך המלאים מפורסמים באתר משרד הפנים של קפריסין.

בדרך כלל לא. שיעור המע"מ המופחת מיועד רק לרוכש שהנכס משמש כמקום מגוריו הקבוע והיחיד בקפריסין, ולא לנכס המיועד להשקעה או להשכרה. עבור נכס להשקעה חל בדרך כלל המע"מ המלא בשיעור 19 אחוזים על נכסים חדשים מקבלן.

מידע רשמי ועדכני זמין באתר רשות המסים של קפריסין.

בדרך כלל לא על אותו סכום. כאשר מע"מ חל על העסקה, כמו ברוב הדירות החדשות מקבלן, ניתן פטור ממס העברת הבעלות. בעסקאות שבהן לא חל מע"מ, כמו רכישת נכס יד שנייה, משלמים מס העברת בעלות בהנחה.

כדאי לאמת את המצב המדויק לעסקה הספציפית מול רשות המסים של קפריסין או עורך דין מקומי.

בדירת יד שנייה או דירה גמורה מקבלן, החתימה על החוזה, קבלת האישור לרכישה על ידי זר ורישום הזכויות אורכים בממוצע מספר חודשים. ברכישה על הנייר בפרויקט בבנייה, הזמן תלוי בלוח הזמנים של הפרויקט עצמו, ויכול להימשך שנה עד שלוש שנים עד למסירה.

לא חובה, אבל זה מומלץ ומקל מאוד על התהליך: תשלומים לקבלן, תשלומי מיסים ואגרות מקומיות, ובהמשך גם ניהול הכנסות משכירות, נוחים משמעותית דרך חשבון בנק קפריסאי. אם מעוניינים גם במימון מקומי, הבנק שמעניק את המשכנתא ידרוש בדרך כלל פתיחת חשבון אצלו.

נכון להיום אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין. המשמעות היא שתושב ישראל בעל הכנסה מנכס בקפריסין עלול להיות חייב במס גם בישראל וגם בקפריסין, ללא זיכוי מלא ואוטומטי בין שתי המדינות. כך למשל, הכנסה משכירות מדירת השקעה בקפריסין מחויבת במס בשיעור של 15 אחוזים ברשויות המס בישראל, ללא התחשבות במס ששולם כבר על אותה הכנסה בקפריסין.

פירוט מלא של המשמעויות למשקיעים ישראלים נמצא באתר לשכת המסחר ישראל קפריסין. לפני קבלת החלטת השקעה כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס המכיר את שתי מערכות המס.