כמה עולה דירה בקפריסין? המחיר, המיסים והעלויות הנלוות

כמה עולה דירה בקפריסין? לפי הנתונים שמופיעים באתר, מחירי דירות חדשות מתחילים בסביבות 200,000 עד 250,000 אירו ומעלה, והמחיר בפועל תלוי בעיר, במיקום, בגודל ובשאלה אם הדירה חדשה מקבלן או יד שנייה. מעל המחיר יש עלויות נלוות: מע"מ או דמי העברה, שכר טרחת עורך דין ואגרות. לכן נכון לחשב את העלות הכוללת, ולא רק את המחיר שמופיע במודעה.

ממה מורכב המחיר של דירה בקפריסין?

אין מחיר אחד לדירה בקפריסין. שתי דירות באותו גודל יכולות להיות שונות מאוד במחיר, ואלה הגורמים העיקריים שקובעים אותו:

• העיר: לימסול היא בדרך כלל היקרה מבין הערים המרכזיות, ולרנקה ופאפוס מציעות בדרך כלל מחיר כניסה נמוך יותר. ראו את ההשוואה המלאה במאמר לימסול, לרנקה או פאפוס.
• המיקום בתוך העיר: קרבה לים, למרכזי תעסוקה ולתחבורה משפיעה על המחיר לא פחות מהעיר עצמה.
• חדשה או יד שנייה: דירה חדשה מקבלן ודירת יד שנייה שונות גם במחיר וגם במיסוי שחל על העסקה.
• גודל ומפרט: מספר חדרי השינה, חניה, מרפסת, קומה ורמת הגימור.
• שלב הבנייה: רכישה על הנייר בפרויקט בבנייה מתומחרת אחרת מדירה גמורה, ולוח התשלומים שונה.

כמה עולה דירה חדשה בקפריסין?

לפי הנתונים בעמוד השקעות נדל"ן בקפריסין באתר, טווח המחירים של דירות חדשות מתחיל בסביבות 200,000 עד 250,000 אירו ומעלה. זהו סף כניסה ולא מחיר ממוצע: דירות גדולות יותר, קרובות לים או בפרויקטים יוקרתיים עולות יותר, ולעיתים הרבה יותר. המחירים משתנים לאורך זמן, ולכן את המחיר של נכס מסוים בודקים מול עסקאות דומות באותו אזור ולא מול מספר כללי.

אילו עלויות נלוות יש מעבר למחיר הדירה?

המחיר במודעה הוא רק חלק מהתמונה. אלה העלויות שכדאי להכניס לחישוב מראש:

• מע"מ בדירה חדשה: ברכישת דירה חדשה מקבלן חל בדרך כלל מע"מ של 19%. מע"מ מופחת של 5% מיועד רק לנכס שמשמש למגורים ראשיים של הרוכש ובכפוף לתנאים, ולכן רוב המשקיעים הישראלים בנכס להשקעה משלמים 19%. חשוב לברר אם המחיר שהוצג לכם כולל מע"מ. פירוט מלא במאמר מע"מ ברכישת דירה חדשה בקפריסין.
• דמי העברה בדירת יד שנייה: בדירת יד שנייה אין מע"מ, ובמקומו משלמים דמי העברה למשרד הקרקעות. לפי מדריך המיסוי באתר, דמי ההעברה מחושבים במדרגות של 3%, 5% ו 8% לפי שווי הנכס, ובעסקאות שאינן חייבות במע"מ ניתנת הפחתה של 50%. לדוגמה, על נכס בשווי 200,000 אירו דמי ההעברה המלאים הם 9,200 אירו, ובפועל משלמים 4,600 אירו.
• שכר טרחת עורך דין מקומי: כ 1% ממחיר הנכס, לפי הנתונים בעמוד השירות.
• תרגום מסמכים: בין 200 ל 800 אירו, לפי אותם נתונים.
• אגרות רישום ועמלת תיווך: אגרות רישום הזכויות, ועמלת תיווך אם העסקה נעשתה דרך מתווך.
• עלויות שוטפות: דמי ניהול חודשיים אם יש חברת ניהול, ובנכס להשכרה גם ריהוט, תחזוקה, ביטוח ותקופות שבהן הנכס אינו מושכר.

שיעורי המס והאגרות נקבעים בחקיקה בקפריסין ועשויים להשתנות. לפני חתימה כדאי לאמת את המספרים העדכניים לעסקה הספציפית מול עורך דין מקומי.

כמה הון עצמי צריך, והאם יש מימון?

לפי הנתונים בעמוד השירות, ההון העצמי הנדרש הוא לפחות כ 120,000 אירו כולל העלויות הנלוות, ואפשר לקבל מימון מקומי של עד 50% מערך הנכס, בכפוף לאישור הבנק. בנק קפריסאי שמעניק את ההלוואה ידרוש בדרך כלל פתיחת חשבון אצלו. אפשרות נוספת היא שילוב עם מימון בישראל. התנאים משתנים בין בנקים ובין לווים, ולכן נכון לבדוק את המימון לפני שמתחייבים לנכס ולא אחריו.

איך מחשבים את העלות הכוללת?

• מתחילים במחיר הנכס, ומבררים אם הוא כולל מע"מ.
• מוסיפים את המס שחל על העסקה: מע"מ בדירה חדשה, או דמי העברה בדירת יד שנייה.
• מוסיפים שכר טרחת עורך דין, תרגום מסמכים, אגרות רישום ועמלת תיווך אם יש.
• בנכס להשכרה מוסיפים ריהוט והוצאות ראשונות עד לכניסת שוכר.
• מהסכום הכולל מפחיתים את המימון שאושר, ומקבלים את ההון העצמי שנדרש בפועל.

כדי לבדוק תרחיש מספרי אפשר להיעזר במחשבון כדאיות להשקעה בקפריסין, שמתחשב גם בעלויות הנלוות לעסקה. התוצאה היא הערכה בלבד.

מה חשוב לזכור לפני שמחליטים?

דירה זולה יותר אינה בהכרח עסקה טובה יותר. המחיר צריך להיבחן מול קהל השוכרים, המיקום, מצב הנכס והעלות הכוללת. המידע במאמר כללי ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או המלצה להשקעה. אין כאן הבטחה לתשואה או לרווח, וכל גורם שמבטיח זאת מראש ראוי לבדיקה נוספת.

רוצים לבדוק כמה תעלה לכם בפועל דירה מסוימת בקפריסין, כולל מיסים, עלויות נלוות ומימון? צרו קשר לשיחת היכרות.