השקעות נדל"ן ביוון
השקעה בנדל"ן באתונה, יוון: המדריך המלא למשקיע הישראלי
יוון הפכה בשנים האחרונות ליעד השקעה מבוקש עבור ישראלים, בזכות שילוב נדיר של קרבה גיאוגרפית לישראל, שוק נדל"ן צומח ותוכנית ויזת זהב שמעניקה תושבות אירופית תמורת השקעה בנכס. אתונה, בירת המדינה והמרכז הכלכלי שלה, נמצאת במוקד ההתעניינות הזו. במדריך הזה תמצאו את כל מה שצריך לדעת לפני שמקבלים החלטת השקעה: מהי ויזת הזהב, כמה עולה לקנות דירה באתונה בפועל, ואיך נראה תהליך ליווי מקצועי מתחילתו ועד קבלת המפתח.
יוון: יעד השקעה שקוסם למשקיעים ישראלים
כמה סיבות עומדות מאחורי ההתעניינות הגוברת של ישראלים ביוון:
- טיסה ישירה מתל אביב לאתונה נמשכת כשעתיים ו10 דקות בלבד, עם עשרות טיסות בשבוע במספר חברות תעופה כולל אל על, ישראייר וארקיע
- תושבות אירופית (ויזת זהב) הניתנת תמורת השקעה בנכס, עם גישה חופשית לאזור שנגן
- שוק דיור בצמיחה מתמשכת, עם מחירים שעדיין נמוכים משמעותית מבירות אירופיות מרכזיות אחרות
- נכון להיום, אותה מערכת מיסוי כמו לאזרחים יוונים וללא היטל מיוחד על רוכשים זרים (ראו בהמשך הודעה על העלאה מתוכננת של מס הרכישה)
- בניגוד לקפריסין, קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון, לפי רשימת האמנות של משרד האוצר — מה שעשוי לפשט את הדיווח בישראל על הכנסות מהנכס
מה זה ויזת הזהב (Golden Visa) של יוון?
ויזת הזהב (המכונה גם "ויזת משקיעים") היא תוכנית תושבות בהשקעה של ממשלת יוון: אזרח שאינו חבר באיחוד האירופי, כולל אזרח ישראלי, שרוכש נכס נדל"ן בסכום המינימלי הנדרש, מקבל היתר שהייה מתחדש לחמש שנים עבורו ועבור בני משפחתו הקרובה, עם חופש תנועה בכל מדינות שנגן. המידע המלא והמעודכן ביותר על התוכנית מתפרסם באתרמשרד ההגירה והמקלט היווני.
סכומי ההשקעה הנדרשים נכון להיום נקבעים לפי אזור:
- 800,000 אירו בכל מחוז אטיקה (כולל אתונה), במחוז סלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם אוכלוסייה מעל 3,100 תושבים
- 400,000 אירו בכל שאר חלקי המדינה
- 250,000 אירו במסלול ייעודי של שיפוץ נכס מוכר לשימור, או הסבת מבנה מסחרי למגורים
- נדרש נכס יחיד בשטח של 120 מ"ר לפחות, ולא ניתן לצבור כמה נכסים קטנים. המקור: פורטל מדיניות הדיור של ממשלת יוון.
חשוב לדעת: החוק היווני אוסר במפורש על השכרת נכס שנרכש במסגרת ויזת הזהב להשכרה קצרת טווח מסוג Airbnb או השכרת משנה. הפרת האיסור עלולה להוביל לביטול ההיתר ולקנס כספי משמעותי, כך שחשוב לתכנן מראש את אופן ההשכרה או השימוש בנכס לפני הרכישה.
צילום: Constantinos Kollias / Unsplash
חשוב לדעת: ב-6.9.2026 הודיעה ממשלת יוון על כוונה להעלות את מס הרכישה מכ-3% ל-15% לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, כולל ישראלים. לפי הדיווחים המועד המתוכנן הוא במהלך 2027, והנושא עדיין לא הפך לחוק, ולכן ייתכנו שינויים בשיעור, במועד ובפטורים. לפני רכישה כדאי לבדוק את המצב העדכני עם עורך דין מקומי.
אתונה: מרכז הכלכלה וההשקעות של יוון
אתונה ואזור אטיקה שסביבה מרכזים כשליש מאוכלוסיית יוון, מתוך כ10.36 מיליון תושבים במדינה כולה, והם המוקד הכלכלי, התיירותי והעסקי המרכזי שלה. הכלכלה היוונית ממשיכה לצמוח בהתמדה, עם צפי לצמיחת תמ"ג של כ2.2 אחוזים בשנת 2026, ואילו שיעור האבטלה ירד לכ7.7 אחוזים, השיעור הנמוך ביותר מזה שנים.
מחירי הדיור בעיר משקפים את המגמה הזו: ערכי הנכסים באזור אטיקה גבוהים כיום בכ12.5 אחוזים לעומת רמתם ב2008. לפי הנתונים הרשמיים העדכניים ביותר של בנק יוון, מחירי הדירות באתונה עלו בכ6.6 אחוזים בשנה שהסתיימה ברביע השלישי של 2025, לעומת עלייה ארצית של כ7.7 אחוזים באותה תקופה.
סלוניקי: יעד השקעה נוסף ביוון
סלוניקי, העיר השנייה בגודלה ביוון, נכללת באותה רמת סכום ויזת הזהב של אתונה (800,000 אירו) ולפי אותם נתוני בנק יוון מציגה צמיחת מחירים חזקה אף יותר: עלייה של כ9.6 אחוזים בשנה שהסתיימה ברביע השלישי של 2025, לעומת 6.6 אחוזים באתונה.
עלויות רכישת דירה ביוון בפועל
מעבר למחיר הנכס עצמו, חשוב לתכנן מראש את כלל עלויות העסקה:
- מס רכישה כ3.09 אחוזים משווי הנכס בעסקאות של דירות יד שנייה, נכון להיום (ראו הודעה על העלאה מתוכננת)
- מע"מ בנייה חדשה 24 אחוזים באופן עקרוני, אך הקפאתו הנוכחית תקפה עד סוף 2026, כך שברוב הפרויקטים החדשים משלמים בפועל רק את מס הרכישה במקום את המע"מ
- שכר טרחת נוטריון כ1 עד 1.6 אחוזים משווי הנכס
- שכר טרחת עורך דין בדרך כלל 0.5 עד 1.5 אחוזים, לפי מורכבות העסקה
- בסך הכל כ8 עד 10 אחוזים מעל מחיר הנכס כולל כל העלויות הנלוות, ופחות מכך ברכישה ללא מתווך
השירות שאני מציע ליווי מלא ואמין
צילום: charlesdeluvio / Unsplash
שמי רענן, ובעל ניסיון של מעל עשור בליווי משקיעי נדל"ן בישראל ובחו"ל, עם למעלה מ1,000 עסקאות שביצענו עבור לקוחותינו. אני מאמין שהשקעה נכונה מתחילה בבדיקה מספרית קרה ולא בהתלהבות רגעית, ומלווה כל לקוח בשקיפות מלאה, בלי לחץ מכירתי ובלי אינטרסים זרים.
השירות שלי כולל:
- פגישת ייעוץ ראשונית להבנת התקציב, המטרות והציפיות שלך
- איתור נכסים מתאימים באתונה ובסביבתה
- בדיקת כדאיות אמיתית: תשואה נטו, מיסוי צפוי ועלויות נלוות
- ליווי משפטי מול עורך דין מקומי דובר עברית או אנגלית
- ליווי בתהליך הגשת הבקשה לויזת הזהב
- סיוע בתהליך הרכישה מול הנוטריון ורשויות הרישום
- אפשרות להמשך ליווי בניהול הנכס לאחר הרכישה
שאלות נפוצות על השקעה ביוון
רוצים להבין קודם מה בדיוק כלול בליווי השקעה בחו"ל, ומה ההבדל מול מתווך מקומי? ראו מלווה משקיעי נדל"ן, מה ההבדל ממתווך?.
האם אזרח ישראלי יכול לקבל ויזת זהב ביוון?
כן. אזרחים שאינם חברי האיחוד האירופי, כולל אזרחי ישראל, זכאים לויזת הזהב היוונית בכפוף לרכישת נכס נדל"ן בסכום המינימלי הנדרש באזור הרלוונטי (800,000 אירו באזור אתונה הגדולה, 400,000 אירו בשאר המדינה).
התנאים המלאים והמעודכנים מתפרסמים באתר משרד ההגירה והמקלט היווני.
כמה עולה ויזת הזהב של יוון?
הסכום תלוי במיקום הנכס: 800,000 אירו בכל מחוז אטיקה (כולל אתונה), במחוז סלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם אוכלוסייה מעל 3,100 תושבים, 400,000 אירו בשאר חלקי יוון, ו250,000 אירו במסלול ייעודי של שיפוץ נכס לשימור או הסבת מבנה מסחרי למגורים.
הסכומים נקבעים על ידי ממשלת יוון ועשויים להתעדכן — המקור הרשמי והמעודכן ביותר.
האם אפשר להשכיר את הדירה ב-Airbnb אם קניתי אותה במסגרת ויזת הזהב?
לא. החוק היווני אוסר במפורש על השכרת נכס שנרכש במסגרת ויזת הזהב להשכרה קצרת טווח או השכרת משנה, וההפרה עלולה להוביל לביטול ההיתר ולקנס כספי.
פירוט מלא של המגבלה מופיע באתר משרד ההגירה והמקלט היווני.
כמה זמן לוקחת טיסה מישראל לאתונה?
טיסה ישירה מתל אביב לאתונה נמשכת כשעתיים ו10 דקות, עם עשרות טיסות בשבוע במספר חברות תעופה.
האם ישראלי משלם יותר מס כשהוא קונה דירה ביוון?
נכון להיום לא: זרים משלמים אותם מסים כמו אזרחים יוונים, ללא היטל מיוחד על רוכשים זרים. ב-6.9.2026 הודיעה ממשלת יוון על כוונה להעלות את מס הרכישה מכ-3% ל-15% לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, כולל ישראלים. המועד המתוכנן הוא במהלך 2027, וההודעה עדיין לא הפכה לחוק, ולכן ייתכנו שינויים בשיעור, במועד ובפטורים. חריג נוסף: רכישת קרקע באזורי גבול או באיים מסוימים עשויה לדרוש אישור מיוחד לרוכש שאינו אזרח האיחוד האירופי.
אילו עלויות נוספות יש ברכישת דירה ביוון?
מס רכישה של כ-3.09% ביד שנייה (נכון להיום, וראו את ההודעה על העלאה מתוכננת בעמוד), שכר טרחת נוטריון של כ-1% עד 1.6%, ושכר טרחת עורך דין של כ-0.5% עד 1.5%. בסך הכול כ-8% עד 10% מעל מחיר הנכס, לפי המידע בעמוד.
האם ויזת הזהב היא אזרחות יוונית?
לא. זהו היתר תושבות תמורת השקעה בנכס, שנותן גישה חופשית לאזור שנגן. התנאים המלאים והמעודכנים מתפרסמים באתר משרד ההגירה והמקלט היווני.