מתי שווה למחזר את המשכנתא ? סימנים שיחסכו לכם עשרות אלפי ש"ח
בואו נדבר תכלס משכנתא זה כנראה ההלוואה הכי גדולה שתיקחו בחיים. אז אם יש לכם הזדמנות לחסוך בה לא תיקחו אותה בשתי ידיים ?
כאן בדיוק נכנס לתמונה מחזור משכנתא. כן, כן זה לא רק לאנשים כלכליים במיוחד. לפעמים, שינוי קטן בתנאים, בריבית או באורך השנים, יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
אז איך תדעו אם הגיע הזמן לבדוק מחזור ? הנה כמה סימנים שיצעקו לכם: שווה לבדוק !
הריבית במשק ירדה ואתם עוד עם הריביות של 2020
אם לקחתם את המשכנתא בתקופה של ריבית גבוהה כמו אחרי הקורונה כאשר הריבית במשק התחילה לעלות יש מצב שהריביות של היום
טובות בהרבה.
אתם מרגישים שההחזר החודשי מכביד
אם אתם מרגישים שההחזר חונק אתכם אולי אפשר לפרוס מחדש את המשכנתא. נכון, תשלמו יותר ריבית בטווח הרחוק, אבל תיהנו מהקלה
מידית בתקציב.
השתפר לכם דירוג האשראי
אולי אז הייתם שכירים טריים או עוסקים חדשים, ועכשיו אתם עם משכורת יציבה יותר. זה אומר שאתם נתפסים כלווים מסוכנים פחות עבור
הבנק וייתכן שתוכלו לקבל ריביות טובות יותר.
מסלול הריבית שלכם צמוד למדד
אם יש לכם מסלול צמוד מדד ואתם רואים את ההחזרים קופצים בגלל האינפלציה מחזור למסלול לא צמוד יכול להחזיר לכם את השליטה
בהחזר החודשי של תשלומי המשכנתא.
שינויים בחיים חתונה, ילדים, שינוי הכנסה
משכנתא לא בוחרים פעם אחת לכל החיים. כל שינוי משמעותי בחיים יכול להצדיק התאמה בתמהיל המשכנתא.
צילום: Towfiqu barbhuiya / Unsplash
בדקתם את דוח יתרות המשכנתא שלכם לאחרונה?
כמעט אף אחד לא בודק את המסמך הזה והוא זה שיכול לחשוף לכם:
- כמה באמת נשאר לכם לשלם
- באילו מסלולים אתם נמצאים
- כמה יעלה לכם פירעון מוקדם של המשכנתא (אם בכלל)
ניתן לבקש את דו״ח יתרות המשכנתא מהבנק דרך האפליקציה, באתר האינטרנט של הבנק או במוקד השירות הטלפוני של הבנק. דו״ח יתרות משכנתא הוא הבסיס לכל בדיקת מחזור רצינית.
חשוב לדעת: הבנק לא תמיד ממהר ליזום מחזור משכנתא
למה ? כי מחזור עלול לפגוע ברווחיות של הבנק במיוחד אם אתם ממחזרים למסלול בריבית נמוכה יותר.
הבנק מחויב לאפשר לכם מחזור משכנתא, אבל הוא לא יפנה אליכם מיוזמתו. הוא גם לא יציע לכם את התמהיל הכי משתלם אלא את מה שנוח לו.
יועץ המשכנתאות בבנק מייצג את הבנק, לא אתכם.
לכן, חשוב להגיע עם יועץ משכנתאות פרטי, שמבין את השוק ואת האינטרסים שלכם ולא של הבנק.
בונוס: סימן שהוא לא מספרים אלא תחושת הבטן שלכם
אם אתם כל הזמן תוהים אם אתם משלמים יותר מדי כנראה שאתם צודקים. שווה לבדוק.
איך בודקים אם כדאי למחזר ?
זה פשוט יותר ממה שחושבים:
- מבקשים דוח יתרות משכנתא מהבנק
- פונים ליועץ משכנתאות עצמאי עם הדוח
- משווים תמהיל חדש מול התמהיל הישן
- בודקים חיסכון ריאלי (כולל קנסות, עלויות פתיחת תיק וכו)
לסיכום:
אם אחד מהסימנים האלו מוכר לכם שווה לעצור ולבדוק.
מחזור משכנתא יכול להיות אחד הצעדים הכי חכמים שתעשו כלכלית בתנאי שעושים אותו נכון.
ולא לשכוח אין תחליף להתייעצות מקצועית ואובייקטיבית.
אני פה לכל שאלה, וכמובן גם כדי לבדוק אם באמת שווה למחזר.
בהצלחה בדרך לחיסכון!
איך מחשבים בפועל את עמלת הפירעון המוקדם כשממחזרים משכנתא?
עמלת פערי ההיוון, שהיא בדרך כלל המרכיב המשמעותי בעמלת הפירעון המוקדם, מחושבת לפי ההפרש בין הריבית שבה נלקחה המשכנתא הקיימת לבין "הריבית הממוצעת" שבנק ישראל מפרסם בכל חודש. ככל שהריבית במשק ירדה יותר ביחס לריבית המקורית שלכם, כך העמלה צפויה להיות גבוהה יותר, אבל גם החיסכון הפוטנציאלי במחזור גדל בהתאם.
לוח הריביות הממוצעות המעודכן מתפרסם באתר בנק ישראל.
האם מגבלת בנק ישראל על ריבית משתנה חלה גם על התמהיל החדש אחרי מחזור?
כן. כל תמהיל משכנתא חדש, כולל תמהיל שנוצר כתוצאה ממחזור, כפוף לאותן מגבלות של בנק ישראל: לא ניתן לקחת יותר משליש מסך ההלוואה במסלולים שהריבית בהם משתנה בתדירות של פחות מחמש שנים, ולפחות שליש חייב להיות במסלול בריבית קבועה.
פרטים נוספים על ההנחיות מתפרסמים באתר בנק ישראל.
מה ההבדל בין מחזור משכנתא לבין לקיחת הלוואה חדשה לגמרי?
במחזור פורעים את יתרת המשכנתא הקיימת ופותחים תמורתה תמהיל חדש, לרוב בתנאים טובים יותר, בלי לשנות את סכום המימון הבסיסי. הלוואה חדשה ונפרדת, לעומת זאת, נוספת על ההתחייבויות הקיימות ומעלה את סך ההחזר החודשי הכולל, ולכן מתאימה בעיקר כשצריך לגייס הון נוסף ולא רק לשפר תנאים קיימים.
אילו עלויות, מלבד עמלת הפירעון המוקדם, כדאי לקחת בחשבון במחזור?
מעבר לעמלת הפירעון המוקדם עצמה, מחזור עשוי לכלול עמלת פתיחת תיק בבנק החדש, שכר טרחת עורך דין לרישום המשכנתא החדשה, עלות שמאות מעודכנת לנכס, ולעיתים גם עלות ביטוח חיים ומבנה מחדש. חשוב לחשב את כל העלויות הללו מול החיסכון הצפוי לפני קבלת החלטה.
כל כמה זמן כדאי לבדוק אם משתלם למחזר את המשכנתא?
אין תדירות אחידה שמתאימה לכולם, אבל כלל אצבע סביר הוא לבדוק פעם בשנה עד שנתיים, וכן בכל פעם שיש שינוי משמעותי בריבית במשק, בדירוג האשראי האישי או במצב הכלכלי המשפחתי. הבדיקה עצמה פשוטה: מבקשים דוח יתרות עדכני מהבנק ומשווים אותו מול תמהיל חלופי.