מילון מונחי משכנתא ונדל"ן: הסברים קצרים בעברית

מונחי המשכנתאות והנדל"ן מבלבלים גם אחרי כמה עסקאות. במילון הזה ריכזנו את המונחים שפוגשים בדרך לרכישת דירה, מימון או השקעה בקרקע ובחו"ל, בהסבר קצר ופשוט. בכל מונח שיש לו מדריך מפורט באתר מצורף קישור. המספרים במילון נבדקו בספטמבר 2026, והם מעודכנים בעמוד המספרים המעודכנים.

משכנתא ומימון

הון עצמי

הסכום שהרוכש משלם מכספו, כלומר ההפרש בין מחיר הנכס לבין סכום ההלוואה שהבנק נותן. ככל שההון העצמי גבוה יותר, ההלוואה קטנה יותר.

שיעור מימון (LTV)

היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. בנק ישראל מגביל אותו: עד 75% לדירה יחידה, 70% למשפר דיור ו-50% לדירה להשקעה. הפירוט בעמוד המספרים המעודכנים.

יחס החזר מהכנסה

ההחזר החודשי של המשכנתא כאחוז מההכנסה. לפי הוראה 329 של בנק ישראל, ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה.

לוח שפיצר

לוח סילוקין שבו ההחזר החודשי קבוע. בתחילה רוב התשלום הוא ריבית, ובהמשך גדל חלק הקרן. הסבר ודוגמה במאמר על חישוב משכנתא.

לוח קרן שווה

לוח סילוקין שבו חלק הקרן קבוע בכל חודש, ולכן ההחזר החודשי גבוה יותר בהתחלה ויורד עם הזמן. סך הריבית בדרך כלל נמוך יותר מבשפיצר, אבל נדרשת יכולת החזר גבוהה יותר בתחילת הדרך.

ריבית קבועה

ריבית שאינה משתנה לאורך תקופת המסלול. לפי הוראת בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול בריבית קבועה.

ריבית משתנה

ריבית שמתעדכנת מדי תקופה שנקבעה במסלול. לפי הוראת בנק ישראל, לא ניתן לקחת יותר משליש מהמשכנתא במסלולים שהריבית בהם משתנה בתדירות של פחות מחמש שנים.

מסלול פריים

מסלול בריבית משתנה שנגזרת מריבית בנק ישראל. ההחזר בו משתנה כשהריבית במשק משתנה.

הצמדה למדד

במסלול צמוד למדד, הקרן מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן, ולכן אינפלציה מגדילה את הקרן, את הריבית ואת ההחזר.

תמהיל משכנתא

השילוב בין כמה מסלולים בהלוואה אחת, למשל קבוע, פריים וצמוד. ההחזר הכולל הוא סכום ההחזרים של כל המסלולים. עוד במאמר על תמהיל משכנתא ובמדריך מסלולי המשכנתא.

מיחזור משכנתא

החלפת משכנתא קיימת בתנאים חדשים, כדי לשנות ריבית, מסלול או תקופה. כדאי לחשב את החיסכון נטו מול עלות הפירעון המוקדם. פירוט במדריך מיחזור משכנתא.

אישור עקרוני

הסכמה ראשונית של הבנק להעניק משכנתא בסכום ובתנאים מסוימים, לפני חתימה על עסקה. הפירוט במאמר על אישור עקרוני למשכנתא.

הלוואת גישור

הלוואה קצרת טווח שמאפשרת לרכוש דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה. לפי הוראת בנק ישראל, הלוואת גישור לתקופה של עד שלוש שנים פטורה ממגבלת ההחזר החודשי ומהמגבלה על ריבית משתנה. עוד במאמר על הלוואת גישור.

עמלת פירעון מוקדם

תשלום שהבנק עשוי לגבות כשמחזירים הלוואה לפני תום תקופתה, למשל במיחזור. גובהה תלוי בתנאי ההלוואה ובריבית בעת הפירעון.

מיסוי ורישום

מס רכישה

מס שהרוכש משלם על רכישת נכס, בשיעורים שתלויים בשווי העסקה ובסוג הרוכש, כלומר דירה יחידה או נוספת. המדרגות המעודכנות מפורטות בעמוד המספרים המעודכנים.

מס שבח

מס על הרווח ממכירת נכס. במכירת דירת מגורים מזכה יש פטור עד תקרה שנקבעת בחוק, בכפוף לתנאים.

היטל השבחה

תשלום שגובה הוועדה המקומית כשתוכנית, הקלה או שימוש חורג מעלים את שווי הקרקע. לפי מינהל התכנון, שיעורו מחצית ההשבחה. פירוט בעמוד המספרים המעודכנים.

נסח טאבו

מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים של הנכס, איזה חלק רשום על שמו, ואם יש שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה.

הערת אזהרה

רישום בטאבו שמזהיר צדדים שלישיים שיש הסכם או זכות לגבי הנכס, ומגן על רוכש עד להשלמת רישום הזכויות. ברכישה מקבלן, ההגנה מתבססת גם על ערבויות.

שמאי מקרקעין

מומחה שמעריך שווי נכס. הערכה עצמאית, שאינה מטעם המוכר, מסייעת להשוות את המחיר לעסקאות דומות באזור.

משפר דיור

בדרך כלל מי שיש בבעלותו דירה ומתכוון למכור אותה כדי לרכוש דירה חדשה. ההגדרה המדויקת לצורך מס רכישה או משכנתא נקבעת בחוק ובהוראות בנק ישראל, ולכן כדאי לבדוק אותה מול הבנק או עורך דין.

דירות מקבלן ופריסייל

פריסייל

רכישת דירה בפרויקט לפני תחילת הבנייה או בשלביה הראשונים, בתשלום לפי לוח תשלומים. פירוט על הסיכונים במאמר על פריסייל ובעמוד דירות בפריסייל.

ערבות לפי חוק המכר

ערבות, בדרך כלל בנקאית, שהקבלן חייב לתת להבטחת הכספים ששילם הרוכש, כדי שיוחזרו אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבותו למסור את הדירה.

מפרט טכני

מסמך המצורף לחוזה ומתאר את החומרים ואת רמת הגמר של הדירה. מפרט מפורט מצמצם חילוקי דעות בין הרוכש לקבלן.

טופס 4

אישור סיום בנייה שנדרש בדרך כלל לפני אכלוס הבניין וחיבורו לתשתיות. בעסקאות מקבלן כדאי לבדוק מה החוזה קובע לגבי מועד קבלתו.

קרקעות

קרקע חקלאית

קרקע שייעודה בתוכנית התכנון הוא חקלאי, ולכן בדרך כלל אי אפשר לבנות עליה בית מגורים. פירוט במאמר על קרקע חקלאית להשקעה.

הפשרה (שינוי ייעוד)

אישור תוכנית שמשנה את ייעוד הקרקע מחקלאי לייעוד אחר, למשל מגורים. התהליך יכול להימשך שנים ואינו מובטח. עוד על ההבדל בין קרקע מופשרת לחקלאית במאמר ההשוואה.

תוכנית מפורטת והיתר בנייה

תוכנית מפורטת קובעת את זכויות הבנייה בקרקע, והיתר בנייה הוא האישור לבנות בפועל. גם קרקע שהייעוד שלה השתנה צריכה בדרך כלל להשלים שלבים אלה.

הפקעה לצרכי ציבור

הפקעת חלק משטח החלקה, לפי חוק התכנון והבנייה, לצורך דרכים ושטחי ציבור. לכן לא כל השטח הרשום יישאר בסופו של דבר בידי הבעלים. פירוט בעמוד קרקעות להשקעה.

נדל"ן בחו"ל

ויזת זהב (יוון)

היתר שהייה תמורת השקעה בנכס בסכום מינימלי שנקבע לפי אזור. הוא אינו אזרחות. פרטים בעמוד ההשקעות ביוון.

אמנה למניעת כפל מס

הסכם בין שתי מדינות שקובע איזו מדינה רשאית למסות סוגי הכנסה, כדי למנוע מיסוי כפול. מצב האמנה עם קפריסין ועם יוון מפורט בעמוד ההשוואה בין קפריסין ליוון.

זיכוי על מס זר

ניכוי מהמס בישראל של מס ששולם בחו"ל על אותה הכנסה, עד תקרה. הוא קיים בדין הישראלי גם כשאין אמנה. פירוט במאמר על מס ישראל-קפריסין.

מע"מ מופחת בקפריסין

שיעור מע"מ של 5% שקיים ברכישת דירת מגורים ראשית בתנאים, לעומת המע"מ הרגיל של 19%. בנכס להשקעה חל בדרך כלל המע"מ הרגיל. פירוט במאמר על מע"מ בקפריסין.

המילון כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעות. הכללים משתנים, ולכן לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין, רואה חשבון ויועץ משכנתאות.