ריביות משכנתא ממוצעות: איך להשתמש בהן כדי לבדוק את ההצעה מהבנק

ריביות משכנתא ממוצעות הן הריביות שהבנקים בישראל נתנו בפועל, בממוצע, על משכנתאות חדשות בתקופה מסוימת, בחלוקה לפי מסלול. בנק ישראל מפרסם את הנתונים האלה באופן שוטף. הממוצע הוא נקודת ייחוס טובה כדי לבדוק אם ההצעה שקיבלתם סבירה, אבל הוא לא הריבית ש"מגיעה" לכם: הריבית בפועל נקבעת לפי המסלול, התקופה, שיעור המימון והפרופיל הפיננסי שלכם.

מה זה בעצם ריבית משכנתא ממוצעת?

הממוצע מחושב מתוך משכנתאות שכבר ניתנו, ולכן הוא משקף את התקופה האחרונה ולא מבטיח את הריבית של החודש הבא. בנוסף, הוא מערבב לווים שונים מאוד: כאלה עם הון עצמי גבוה והכנסה יציבה, וכאלה עם שיעור מימון גבוה או הכנסה פחות יציבה. לכן שני לווים שלוקחים משכנתא באותו חודש ובאותו מסלול יכולים לקבל ריביות שונות.

למה אין ריבית משכנתא ממוצעת אחת?

כל מסלול מתומחר אחרת, ולכן משווים את הממוצע של מסלול מסוים רק מול הצעה באותו מסלול:

• קבועה לא צמודה: הריבית וההחזר החודשי ידועים מראש לכל התקופה.
• קבועה צמודה למדד: הריבית קבועה, אבל יתרת ההלוואה מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן.
• פריים: ריבית משתנה שנגזרת מריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, ועליה מרווח שהבנק קובע.
• משתנה כל כמה שנים: הריבית מתעדכנת בנקודות קבועות לאורך ההלוואה, במסלול צמוד או לא צמוד.

גם התקופה משנה: אותה הלוואה לתקופה ארוכה מתומחרת בדרך כלל אחרת מאשר לתקופה קצרה. השוואה נכונה היא אותו מסלול, אותה תקופה ואותו סוג הצמדה. הסבר מפורט על כל מסלול תמצאו במדריך מסלולי המשכנתא.

מה קובע את הריבית שאתם תקבלו?

הבנק מתמחר כל משכנתא לפי הסיכון שהוא רואה בה. אלה הגורמים העיקריים:

• שיעור המימון: ככל שחלק ההלוואה מתוך שווי הנכס גבוה יותר, הסיכון לבנק גבוה יותר.
• ההכנסה ויחס ההחזר: הכנסה יציבה והחזר חודשי שמהווה חלק סביר מההכנסה משפרים את התנאים.
• היסטוריית האשראי: התנהלות פיננסית תקינה בחשבון ובהלוואות קודמות.
• התקופה והתמהיל: אורך ההלוואה והחלוקה בין המסלולים משפיעים על הריבית בכל מסלול.
• תחרות בין בנקים: הצעה שנבנתה מול כמה בנקים במקביל נראית לרוב אחרת מהצעה ראשונה מבנק אחד.

איך משתמשים בממוצע כדי לבדוק הצעה מהבנק?

1. מבקשים מהבנק פירוט מלא של ההצעה לפי מסלולים: סכום, תקופה וריבית בכל מסלול.
2. מוצאים את הנתון הממוצע העדכני שבנק ישראל מפרסם לאותו מסלול ולתקופה דומה.
3. משווים מסלול מול מסלול, ולא ריבית כוללת מול ממוצע כללי.
4. אם ההצעה גבוהה מהממוצע, שואלים למה: שיעור המימון, ההכנסה, או פשוט הצעה ראשונה שאפשר לשפר.
5. בודקים גם את ההחזר החודשי ואת סך ההחזר לאורך כל התקופה, ולא רק את מספר הריבית.

הצעה ראשונה מהבנק היא בדרך כלל נקודת פתיחה למשא ומתן. למה זה כך ואיך משפרים אותה, במאמר למה ההצעה הראשונה מהבנק למשכנתא לא משתלמת.

מה הממוצע לא מספר לכם?

ריבית נמוכה במסלול אחד לא אומרת שהמשכנתא כולה זולה. מסלול צמוד יכול להתחיל בריבית נמוכה ולהתייקר עם עליית המדד, ומסלול משתנה חשוף לשינויים בריבית במשק. לכן בודקים את התמהיל כולו ואת ההחזר בתרחישים שונים, למשל עלייה בריבית או במדד, ולא רק את הריבית ביום החתימה.

הריביות במשק משתנות לאורך זמן, והמידע במאמר כללי ואינו מהווה ייעוץ פיננסי או הצעה לתנאי הלוואה מסוימים. התנאים בפועל נקבעים על ידי הבנק לכל לווה בנפרד.

רוצים לדעת אם ההצעה שקיבלתם מהבנק סבירה ביחס לשוק, ואיך אפשר לשפר אותה? צרו קשר לשיחת היכרות.