קפריסין או יוון: השוואת השקעה בנדל"ן לישראלים
מאת רענן סוקולוב, יועץ משכנתאות, מלווה משקיעי נדל"ן · פורסם ב-21 בספטמבר 2026
קפריסין ויוון הן שתי היעדים הפופולריים ביותר להשקעת נדל"ן של ישראלים באירופה, אבל הכללים בכל מדינה שונים: בהגבלות על רוכשים זרים, בעלויות הקנייה, במיסוי מול ישראל ובאפשרות לקבל אשרת שהייה. בעמוד הזה ריכזנו את ההבדלים המרכזיים בטבלה אחת, ולכל שורה מצורפים המקורות שמהם נלקחו הנתונים. הנתונים נבדקו בספטמבר 2026, והם מתעדכנים.
קפריסין מול יוון בקצרה
| נושא | קפריסין | יוון | מקורות |
|---|---|---|---|
| רכישה על ידי ישראלי | נדרש אישור מהמנהל המחוזי, ללא אגרה, ובדרך כלל 2 עד 3 שבועות. מתאפשר מגרש עד 4,000 מ"ר לבניית בית מגורים לשימוש עצמי, או עד שתי יחידות (למשל דירה וחנות עד 100 מ"ר או משרד עד 250 מ"ר) | באזורי גבול ובאזורים צבאיים מוגדרים נדרש אישור מוקדם לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד או ה-EFTA, והוא ניתן בדרך כלל תוך חודש עד חודשיים | קפריסין: משרד הפנים | יוון: Chambers 2025 |
| דירה חדשה מקבלן | מע"מ רגיל של 19%. שיעור מופחת של 5% קיים לדירת מגורים ראשית בתנאים. כשחל מע"מ אין תשלום דמי העברה | מע"מ רגיל של 24%. עד 31.12.2026 יכול היזם לבחור בהשהיית מע"מ, ואז חל מס רכישה במקומו | PwC קפריסין | מחלקת המסים בקפריסין | רשות המקרקעין בקפריסין | PwC יוון | KPMG |
| דירת יד שנייה | אין מע"מ, ודמי ההעברה מופחתים ב-50% | מס רכישה של 3% ועוד היטל עירייה של 3% על המס, בסך הכול 3.09% | רשות המקרקעין בקפריסין | רשות המסים ביוון (AADE) |
| אמנת מס עם ישראל | אין אמנה למניעת כפל מס ברשימת האמנות של משרד האוצר (מופיע רק הסכם עידוד והגנה על השקעות). יש זיכוי על מס זר לפי הדין הישראלי, עד תקרה | יש אמנה למניעת כפל מס | רשימת אמנות, משרד האוצר | נוסח האמנה עם יוון |
| אשרת שהייה תמורת השקעה | היתר הגירה למשקיעים: רכישה של דירה בעסקה ראשונה מחברת פיתוח בשווי של לפחות 300,000 אירו (בתוספת מע"מ), והוכחת הכנסה שנתית מחו"ל של לפחות 50,000 אירו (בתוספת 15,000 לבן זוג ו-10,000 לכל קטין) | ויזת זהב: 800,000 אירו בכל מחוז אטיקה, במחוז סלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים מעל 3,100 תושבים. 400,000 אירו בשאר האזורים. 250,000 אירו במסלול הסבת נכס למגורים או שיפוץ מבנה לשימור | קפריסין: משרד הפנים | יוון: 800,000 ו-400,000 | יוון: 250,000 |
שינוי שהוכרז ביוון: מס רכישה של 15%
ב-6.9.2026 הודיעה ממשלת יוון על כוונה להעלות את מס הרכישה מכ-3% ל-15% לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, כולל ישראלים. לפי הדיווחים, המועד המתוכנן הוא במהלך 2027, והנושא עדיין לא הפך לחוק, ולכן ייתכנו שינויים בשיעור, במועד ובפטורים. המקור: דיווח של To Vima. לא מצאנו עדיין נוסח רשמי.
השכרה קצרת טווח ביוון
לפי הפורטל הממשלתי היווני, נכס שנרכש במסגרת ויזת הזהב אסור בהשכרה קצרת טווח במסגרת כלכלת השיתוף (Airbnb) ואסור בהשכרת משנה. המקור: פורטל מדיניות הדיור של ממשלת יוון.
מה ההבדל המרכזי במיסוי?
- קפריסין: אין אמנת מס עם ישראל, אבל הדין הישראלי מאפשר זיכוי על מס זר ששולם, עד תקרה. פירוט במאמר על אמנת המס עם קפריסין ובמאמר על מע"מ ברכישת דירה חדשה בקפריסין.
- יוון: יש אמנה למניעת כפל מס עם ישראל. עלויות הקנייה, ויזת הזהב והשינוי שהוכרז מפורטים בעמוד ההשקעות ביוון.
איך בוחרים בין השתיים?
אין תשובה אחת נכונה. כדאי להשוות לפי שלוש שאלות: האם חשובה לכם אשרת שהייה באירופה ובאיזה סכום, איזה סכום כניסה והון עצמי אתם מתכננים, והאם אתם מתכננים השכרה קצרת טווח או ארוכה. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם רואה חשבון ועורך דין מקומי, ולבדוק את הנתונים המעודכנים, במיוחד המס שהוכרז ביוון. את עמוד קפריסין תמצאו בעמוד ההשקעות בקפריסין.
המידע בעמוד כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעות, ואין בו הבטחה לתשואה. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון.
איפה כדאי להשקיע, בקפריסין או ביוון?
אין תשובה אחת. ביוון יש ויזת זהב תמורת השקעה מ-250,000 עד 800,000 אירו ואמנת מס עם ישראל, אבל הוכרזה כוונה להעלות את מס הרכישה. בקפריסין אין אמנה, ואשרת שהייה למשקיעים דורשת רכישה של לפחות 300,000 אירו מחברת פיתוח. ההחלטה תלויה בתקציב, במטרה ובתכנון ההשכרה.
האם יש אמנת מס בין ישראל ליוון ובין ישראל לקפריסין?
עם יוון יש אמנה למניעת כפל מס, לפי רשימת האמנות באתר משרד האוצר. עם קפריסין אין אמנה ברשימה זו, אבל הדין הישראלי מאפשר זיכוי על מס זר עד תקרה.
איפה מס הרכישה נמוך יותר?
נכון להיום ביוון מס הרכישה הוא 3.09% (3% ועוד היטל עירייה), אבל הוכרזה כוונה להעלות אותו ל-15% לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד. בקפריסין בדירה חדשה משלמים מע"מ רגיל של 19% ואין דמי העברה, ובדירה יד שנייה אין מע"מ ודמי ההעברה מופחתים ב-50%.
האם אפשר להשכיר ב-Airbnb נכס שנרכש בוויזת זהב ביוון?
לא. לפי הפורטל הממשלתי היווני, נכס שנרכש במסגרת ויזת הזהב אסור בהשכרה קצרת טווח ובהשכרת משנה.