המספרים שחשוב להכיר ב-2026: מגבלות משכנתא, מס רכישה והיטל השבחה
מאת רענן סוקולוב, יועץ משכנתאות, מלווה משקיעי נדל"ן · פורסם ב-21 בספטמבר 2026
צילום: Jakub Żerdzicki / Unsplash
מספרים שמשתנים ממקורות שונים מבלבלים כשמתכננים רכישת דירה. בעמוד הזה ריכזנו במקום אחד את המספרים המרכזיים: מגבלות בנק ישראל על משכנתא, מדרגות מס רכישה, היטל השבחה ומספרים בסיסיים לקפריסין ויוון. ליד כל מספר מצוין המקור והתאריך שבו בדקנו אותו.
מגבלות בנק ישראל על משכנתא (הוראה 329)
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל קובעת מגבלות שחלות על כל הבנקים. אלה המרכזיות:
| נושא | המגבלה |
|---|---|
| מימון מקסימלי לדירה יחידה (רוכש דירה ראשונה) | עד 75% משווי הנכס |
| מימון מקסימלי למשפר דיור | עד 70% משווי הנכס |
| מימון מקסימלי לדירה להשקעה | עד 50% משווי הנכס |
| החזר חודשי מההכנסה | עד 50% מההכנסה הפנויה |
| ריבית קבועה בתמהיל | לפחות שליש מסך המשכנתא |
| ריבית משתנה בתדירות של פחות מחמש שנים | לא יותר משליש מסך המשכנתא |
הלוואת גישור לתקופה של עד שלוש שנים פטורה ממגבלת ההחזר החודשי ומהמגבלה על ריבית משתנה. עוד על הנושא במאמר על הלוואת גישור. את ההחזר החודשי שלכם אפשר לבדוק במחשבון המשכנתא.
מקור: בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (ההוראה מתעדכנת מעת לעת). נבדק בספטמבר 2026.
מס רכישה 2026: דירה יחידה
מס הרכישה מחושב במדרגות: כל שיעור חל רק על חלק השווי שבמדרגה. המדרגות לדירת מגורים יחידה של תושב ישראל מוקפאות עד 15.1.2028.
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | 0% |
| מ-1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח | 3.5% |
| מ-2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח | 5% |
| מ-6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% |
דוגמה: בדירה יחידה בשווי 2,200,000 ש"ח משלמים 3.5% על החלק שמעל 1,978,745 ש"ח, כלומר כ-7,744 ש"ח בלבד.
מס רכישה 2026: דירה נוספת
מי שרוכש דירה נוספת משלם מס כבר מהשקל הראשון: 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח, ו-10% על החלק שמעליו. שיעורים אלה נקבעו בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026, ולכן לפני עסקה בהמשך השנה או אחריה כדאי לבדוק אם חל שינוי. על רכישת קרקע להשקעה משולם מס רכישה של 6% משווי העסקה, כמפורט בעמוד הקרקעות
מקור: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 של רשות המסים (18.1.2026). נבדק בספטמבר 2026. לחישוב מדויק לעסקה שלכם השתמשו בסימולטור מס רכישה של רשות המסים.
היטל השבחה
כשתוכנית מעלה את שווי הקרקע, הוועדה המקומית מטילה היטל השבחה בשיעור של מחצית ההשבחה, כלומר 50% מעליית השווי שנוצרה בגלל התוכנית. ההיטל מחושב לפי מועד אישור התוכנית, ובדרך כלל משולם במימוש הזכויות, למשל בקבלת היתר בנייה או במכירה. קיימים גם פטורים, למשל על בנייה או הרחבה של דירת מגורים של הבעלים עד שטח מוגבל, ולכן כדאי לבדוק אם הם חלים עליכם. חשוב לקחת את ההיטל בחשבון בכל השקעה בקרקע שצפוי בה שינוי ייעוד. הסבר מפורט במאמר על קרקע חקלאית להשקעה.
מקור: מדריך להיטל השבחה של מינהל התכנון, gov.il (פורסם 16.7.2018), וחוק התכנון והבנייה, התוספת השלישית. נבדק בספטמבר 2026. החישוב תלוי בנסיבות כל עסקה, ולכן כדאי לבדוק עם שמאי או עורך דין.
מס שבח: תקרת פטור
לפי הוראת הביצוע של רשות המסים, תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה עומדת על 5,008,000 ש"ח, לתקופה עד 31.12.2027. הפטור תלוי בעמידה בתנאי החוק, ולכן לפני מכירה כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין.
קפריסין: מע"מ על דירה חדשה
- בדרך כלל 19%. מע"מ מופחת של 5% אפשרי רק לנכס שמיועד למגורים ראשיים של הרוכש ובכפוף לתנאים. פירוט במאמר על מע"מ בקפריסין.
יוון: ויזת זהב
- השקעה של 800,000 אירו באזור אתונה, בסלוניקי ובאיים המרכזיים, 400,000 אירו בשאר חלקי יוון, ו-250,000 אירו במסלול של שיפוץ נכס לשימור או הסבת מבנה מסחרי למגורים. הסכומים נקבעים על ידי ממשלת יוון ועשויים להתעדכן. פרטים בעמוד ההשקעות ביוון.
איך משתמשים במספרים האלה?
המספרים כאן מיועדים לתכנון ראשוני. הם אינם מחליפים בדיקה מול הבנק, רואה החשבון או עורך הדין, כי הכללים משתנים והתוצאה תלויה בנסיבות האישיות שלכם. אנחנו מעדכנים את העמוד לפחות פעם ברבעון, ותאריך העדכון מופיע בראשו.
המידע בעמוד כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעות. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין, רואה חשבון ויועץ משכנתאות.
מה שיעור המימון המקסימלי במשכנתא?
לפי הוראה 329 של בנק ישראל: עד 75% משווי הנכס לרוכש דירה יחידה, עד 70% למשפר דיור ועד 50% לדירה להשקעה. הבנק רשאי להציע מימון נמוך יותר לפי הנתונים שלכם.
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה ב-2026?
0% על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח, 3.5% עד 2,347,040 ש"ח, 5% עד 6,055,070 ש"ח, 8% עד 20,183,565 ש"ח ו-10% מעל זה. המדרגות מוקפאות עד 15.1.2028, לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים.
כמה מס רכישה משלמים על דירה נוספת?
8% על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעליו, מהשקל הראשון. השיעורים נקבעו בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026.
מהו שיעור היטל ההשבחה?
מחצית ההשבחה, כלומר 50% מעליית השווי שנוצרה בגלל תוכנית, לפי מינהל התכנון. ההיטל משולם לרוב במימוש הזכויות, למשל בהיתר בנייה או במכירה, וקיימים פטורים במקרים מסוימים.