איך מחשבים משכנתא? נוסחה ודוגמה מספרית

ההחזר החודשי של משכנתא נראה לפעמים כמו קופסה שחורה, אבל הנוסחה מאחוריו פשוטה. במדריך הזה נחשב יחד משכנתא לדוגמה בשתי שיטות, שפיצר וקרן שווה, נראה כמה מכל תשלום הולך לריבית וכמה לקרן, ונסביר איך לחשב בעצמכם באקסל או במחשבון.

שלושה נתונים קובעים את ההחזר

• סכום ההלוואה: כמה כסף לווים.
• הריבית השנתית: במסלול קבוע היא לא משתנה, ובמסלול משתנה היא מתעדכנת מעת לעת.
• התקופה: מספר השנים, שממנו מחשבים את מספר התשלומים החודשיים.

בנוסף, במסלולים צמודי מדד הקרן מתעדכנת עם האינפלציה, ולכן ההחזר משתנה. בדוגמה שלנו נניח מסלול אחד, בריבית קבועה ובלי הצמדה, כדי לראות את העיקרון בצורה נקייה.

הנוסחה של לוח שפיצר

בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע. הנוסחה היא: החזר = סכום × i ÷ (1 − (1 + i) בחזקת מינוס n), כאשר i היא הריבית החודשית (הריבית השנתית חלקי 12) ו-n הוא מספר התשלומים.

דוגמה: מיליון ש"ח, 25 שנה, ריבית קבועה 5%, ללא הצמדה וללא ביטוחים.

• הריבית החודשית: 5% ÷ 12 = 0.4167%.
• מספר התשלומים: 25 × 12 = 300.
• ההחזר החודשי בשפיצר: כ-5,846 ש"ח.
• סך התשלומים: 5,846 × 300, כ-1,754,000 ש"ח. כלומר הריבית הכוללת היא כ-754,000 ש"ח.

כמה מהתשלום הולך לריבית וכמה לקרן?

בחודש הראשון הריבית היא מיליון × 0.4167%, כ-4,167 ש"ח. רק כ-1,679 ש"ח מהתשלום מקטינים את הקרן. זו הסיבה שבשנים הראשונות של שפיצר החוב יורד לאט: אחרי 5 שנים ושילמתם כ-351,000 ש"ח, יתרת הקרן עדיין כ-886,000 ש"ח, והפחתתם רק כ-114,000 ש"ח מהחוב.

אותה הלוואה בקרן שווה

בקרן שווה משלמים בכל חודש חלק קבוע מהקרן, כאן 1,000,000 ÷ 300, כ-3,333 ש"ח, ועוד ריבית על היתרה. ההחזר הראשון הוא כ-7,500 ש"ח (3,333 קרן ועוד 4,167 ריבית), והוא יורד בהדרגה עד כ-3,347 ש"ח בחודש האחרון. סך הריבית כאן כ-627,000 ש"ח.

קרן שווה זולה יותר בסך הכול, אבל דורשת יכולת החזר גבוהה יותר בתחילת הדרך. שפיצר נותן החזר נמוך ויציב יותר בהתחלה. איזו שיטה מתאימה תלוי בהכנסה, בתוכניות לשנים הקרובות וביציבות ההכנסה.

מה הדוגמה לא כוללת

• הצמדה למדד: במסלול צמוד, אינפלציה מגדילה את הקרן, ולכן גם את ההחזר וגם את הריבית.
• ריבית משתנה: בפריים או במסלולי משתנה ההחזר יכול לעלות או לרדת עם הריבית.
• ביטוחים ועמלות: ביטוח חיים וביטוח מבנה מתווספים להחזר החודשי.
• תמהיל: משכנתא אמיתית מורכבת בדרך כלל מכמה מסלולים, וההחזר הכולל הוא סכום ההחזרים שלהם. על הבחירה בין מסלולים אפשר לקרוא במדריך מסלולי המשכנתא.

איך מחשבים בעצמכם?

באקסל או בגוגל שיטס אפשר להשתמש בפונקציה PMT. לדוגמה: PMT(5%/12, 25*12, -1000000) מחזירה את ההחזר החודשי בשפיצר. הפונקציה מתאימה למסלול אחד בריבית קבועה בלבד. כדי לבנות תמהיל של כמה מסלולים, להשוות שפיצר לקרן שווה ולראות גם החזר בשיא, אפשר להשתמש במחשבון המשכנתא שלנו.

לפני שמסתכלים על החזר, כדאי לזכור שלפי הוראת בנק ישראל ההחזר החודשי אינו יכול לעלות על 50% מההכנסה, ובפועל בנקים נוטים לאשר פחות. עוד על התמהיל בכתבה על תמהיל משכנתא.

המספרים בדוגמה הם להמחשה בלבד ואינם הצעה של בנק או תחזית ריבית. ההחזר בפועל תלוי במסלולים, בהצמדה, בביטוחים ובתנאי הבנק. לפני חתימה מומלץ לקבל הצעות ממספר בנקים ולהתייעץ.